이에 SBS모닝와이드 및 SBS경제와이드, 법률방송 등 상가임대차보호법관련 방송에 출연해 자문을 하고 부동산소송 권리금소송도 진행한 바 있는 서초 법무법인 숲의 송윤 변호사(사법연수원 43기)는 법무법인 숲 권리금명도센터를 통해 상가임대차 권리금회수와 관련하여 논란이 되었던 주요 쟁점들에 대해 소개하고 승소사례도 함께 전하며 권리금과 관련된 논쟁 시 도움이 되도록 했다.
눈에 띄는 사례로는 임대인이 직접 사용을 위한 신규임차인 주선 거절은 ‘정당한 사유’가 아니라는 것에 대해 대법원 승소를 이끈 사례, 임대인이 업종을 변경하여 사용하였다 하더라도 신규임차인 주선 거절은 ‘정당한 사유’가 아니라는 사례, 현 임차인의 잔여기간 동안에 한하여 사용할 신규임차인만 받겠다는 사유 또한 ‘정당한 사유가 아니다’는 사례가 대표적이다.
원칙적으로 주선기간 내 신규임차인을 주선해야 권리금회수기회방해가 되는데, 최근 임대인의 ‘신규임차인 주선을 하더라도 임대차계약을 체결하지 않을 것임을 명백히 표현한 사건’에서는 굳이 신규임차인을 주선하지 않더라도 권리금회수기회방해에 해당한다는 법리를 펼쳐 승소판결을 이끌며 상가 임차인들의 권리금보호를 위한 법적 근거를 마련한 사례도 눈에 띈다.
송윤 변호사에 따르면 상가권리금은 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치로 시설권리금, 영업권리금, 바닥권리금으로 구분된다고 설명한다.
소송 중 신규임차인에게 받을 수 있었던 권리금과 임대차종료 당시 권리금으로 감정평가된 금액 중 낮은 금액을 인정받게 되므로 신규임차인과의 권리금계약상 금액도 중요하고, 이에 더해 전 세입자에게 권리금을 지급했다면 권리시설양수도계약서를, 임대차기간 중 추가 인테리어 설비를 했다면 관련 세금계산서, 영수증, 견적서, 매출확인을 위한 부가세신고자료 등도 소송에 대비하여 보관하는 것이 필요하다고 조언했다.
또한 월세가 3달치 연체되었거나 무단 전대한 사실이 있는 세입자는 임대인과 ‘별도 합의’가 되지 않는 한 권리금회수가 불가하니 각별한 주의가 필요하다고도 덧붙였다.
상담자 중 임대인으로부터 먼저 명도소송이 들어왔다며 소송 중 장사를 계속할 수 없는지에 대한 질문도 많은데, 이 경우 진행 중인 명도사건에 반소를 제기하여 해당 판결이 선고 되어 강제집행이 될 때까지 소송 중이라도 임차인은 원하면 계속 장사를 할 수 있다고 설명한다. 승소 시 법원에 납부한 인지대, 송달료, 대법원 규칙이 정하는 변호사보수 등의 소송비용 또한 소송비용확정 절차를 통해 임대인에게 청구할 수 있으니 이 점도 인지하길 권하고 있다.
송윤 변호사는 “권리금소송은 소송 전 내용증명을 통해 신규임차인 주선과 임대인의 의사를 확인하는 소송 전 준비작업을 통해 소제기 전 합의와 소송 중 화해가 성립되는 경우도 많다”며 “합의율을 높이려면 법리적으로 치밀한 승소사례를 보유한 변호사의 조언을 얻는 것이 중요하다”고 전했다.
이지숙 기자 news@thepowernews.co.kr
